Wersja polska | English version | Deutsche version
X Zamknij
Ta witryna używa plików cookies, aby ułatwić użytkownikom korzystanie z tego serwisu oraz do celów statystycznych. Brak zmiany ustawień przeglądarki w zakresie użycia plików cookie, oznacza zgodę na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia. Każdy ma możliwość samodzielnego zarządzania cookies, poprzez zmianę ustawień przeglądarki.
  • Zaufaj przewodnikom

  • Wytyczamy nowe szlaki

  • Podejmujemy wyzwania

  • Wspólnymi siłami

  • Zaufaj przewodnikom

  • Wytyczamy nowe szlaki

  • Podejmujemy wyzwania

  • Wspólnymi siłami

Hipoteka i skutki zabudowy zajętej nieruchomości

Hipoteka należy do zabezpieczeń rzeczowych, co oznacza, że dana wierzytelność zabezpieczona jest przez określony przedmiot majątkowy, z którego to wierzyciel może się zaspokoić po pierwsze z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami, po drugie – nawet wówczas gdy własność przedmiotu zostanie przeniesiona na inną osobę. Przedmiotem tego zabezpieczenia jest przede wszystkim nieruchomość. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje jednak możliwość ustanowienia hipoteki również na prawie użytkowania wieczystego. Wówczas do takiej hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości (art. 65 u.k.w.h).

Hipoteka nie może powstać bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Nieistnienie wierzytelności powoduje wiec nieważność ustanowienia hipoteki. Za miarodajny należy jednak brać pod uwagę moment powstania hipoteki – a wiec chwilę jej wpisu w księdze wieczystej. Późniejsze przedawnienie wierzytelności, która jest zabezpieczona hipoteką nie powoduje bynajmniej niemożności zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia. Wynika to z art. 77 u.k.w.h., w myśl którego przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Wierzycielowi, oprócz wierzytelności głównej (ze stosunku podstawowego – a wiec np. z umowy kredytu) przysługuje więc również wierzytelność hipoteczna, na podstawie której może on dochodzić zaspokojenia. Co więcej – roszczenie z tego tytułu nie ulega przedawnieniu, jak również nie ulegają przedawnieniu wpisy hipotek w księgach wieczystych.

Należy również zaznaczyć, że przedawnienie wierzytelności głównej nie oznacza bynajmniej jej wygaśnięcia. Wręcz przeciwnie, z prawnego punktu widzenia wierzytelnoś ta wciąż istnieje; wierzyciel nie ma jednak możliwości wyegzekwowania jej w drodze przymusu prawnego – a więc w wyniku wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Jeżeli jednak dłużnik spełni świadczenie wynikające z takie wierzytelności, nie może on żądać jego zwrotu powołując się na okoliczność przedawnienia.

Należy więc wyraźnie odróżnić brak możliwości przymusowej realizacji roszczenia wynikającego z wierzytelności od jej wygaśnięcia. Wierzytelność wygasa przede wszystkim na skutek spełnienia świadczenia, lecz również np. na skutek potrącenia lub odnowienia. Skutku w postaci wygaśnięcia wierzytelności nie powoduje natomiast okoliczność, że uległa ona przedawnieniu.

Ma to istotne znaczenie, gdyż wygaśnięcie hipoteki może co do zasady nastąpić tylko w przypadku wygaśnięcia wierzytelności głównej (art. 94) Wyjątkowo ustawa przewiduje, że w razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu (art. 95). Oznacza to, że w takich przypadkach wierzyciel może domagać się jeszcze przez dziesięć lat przywrócenia wpisu. Ponadto hipoteka może wygasnąć również zrzeczenia się zabezpieczenia hipotecznego przez wierzyciela – skuteczność takiego zrzeczenia uzależniona jest jednak od wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Może się również zdarzyć, że nastąpi konfuzja, czyli przejście ograniczonego prawa na właściciela rzeczy obciążonej. Przypadki te, jakkolwiek bardzo sporadyczne również doprowadzą do wygaśnięcia hipoteki. Podstawą wygaśnięcia hipoteki może być także złożenie odpowiedniej kwoty do depozytu sądowego.

W przypadku, kiedy przedmiotem hipoteki jest prawo użytkowania wieczystego, hipoteka wygasa również na skutek wygaśnięcia tego prawa. Wierzycielom hipotecznym, którzy utracili w ten sposób swoje hipoteki, przysługuje jednak ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkownikowi nieruchomości (art. 101 u.k.w.h.).

Tylko zaistnienie wyżej wymienionych okoliczności może być podstawą do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Do póki to nie nastąpi, każdy wierzyciel hipoteczny będzie mógł dochodzić swego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi. Dochodzenie roszczeń z tytułu zabezpieczenia hipotecznego to będzie się odbywać zgodnie z przepisami o sadowym postępowaniu egzekucyjnym (art. 75 u.k.w.h. ). Wierzyciel hipoteczny będzie musiał więc w celu uzyskania swojej należności najpierw wytoczyć powództwo o jej zasądzenie, a następnie po zaopatrzeniu wyroku klauzulą wykonalności, skierować go do komornika w celu wszczęcia egzekucji. Podstawą dochodzenia roszczenia przed sądem nie będzie jednak stosunek podstawowy, lecz stosunek wynikający z zabezpieczenia tej wierzytelności hipoteką.

Należy przy tym dodać, że umorzenie egzekucji z nieruchomości z powodu jej bezskuteczności nie oznacza, że wierzyciel nie może ponownie wszcząć nowego postępowania egzekucyjnego.

W przypadku przedawnienia wierzytelności głównej, egzekucja może być prowadzona tylko z przedmiotu zabezpieczenia. Nie jest wiec możliwe w takiej sytuacji zajęcie rachunku bankowego.

Natomiast jeśli chodzi o zakres hipoteki, to przede wszystkim obejmuje ona w tym przypadku prawo użytkowania wieczystego oraz jego części składowe. Do części składowych należy zaś zaliczyć własność budynków i innych urządzeń, która to stanowi prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 k.c. w zw. z art.50 k.c.). W literaturze przyjmuje się, że po pojęciem innych urządzeń należy rozumieć budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego, to znaczy każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak np. budowle ziemne, obronne hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe, oczyszczalnie ścieków, budowle sportowe cmentarze (Komentarz do kodeksu cywilnego, księga pierwsza – część ogólna, pod ref. S. Dmowskiego i S. Rudnickiego, Warszawa 2005, s. 198). Jest to jednak tylko wyliczenie przykładowe. Warto także zwrócić również uwagę, że art. 235 k.c. w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego nie wymaga, aby inne urządzenia były z gruntem trwale związane – jak to ma miejsce w odniesieniu do części składowych nieruchomości zdefiniowanych w art. 50 k.c.. Z relacji ukształtowanej w art. 235 k.c. wynika natomiast, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania a prawem związanym jest prawo własności i urządzeń. Żadne z tych praw nie może stać się więc przedmiotem samodzielnego obrotu, a wygaśnięcie praw wieczystego użytkowania powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków i innych urządzeń. W konsekwencji w razie skierowania egzekucji do użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, egzekucja musi objąć także własność budynku i innych urządzeń. Również sama własność budynku na użytkowanym gruncie nie może być przedmiotem egzekucji bez objęcia nią użytkowania wieczystego (por. orz. SN z 8 lipca 1998 r., III CKU 15/98).

Hipoteka obejmuje wiec użytkowanie wieczyste oraz prawo własności budynków i innych urządzeń wybudowanych na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego. Co więcej zgodnie z art. 84 u.k.w.h. hipoteka obejmuje również przynależności, przez które należy rozumieć rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem zgodnie z jej przeznaczeniem jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

W świetle powyższego wydaje się, więc że wybudowanie pawilonu handlowego, nawet blaszanego będzie stanowić cześć składową użytkowania wieczystego i będzie podlegać zaspokojeniu w przypadku wszczęcia egzekucji.

Na marginesie należy dodać, że o kryterium „trwałego związania z gruntem” decyduje nie tylko struktura techniczna budynku, lecz również jego przeznaczenie. Przyjmuje się, że nie spełniają tego kryterium takie budowle jak strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej przykrycia namiotowe, obiekty kontenerowe lub garaże blaszane lub składane z gotowych elementów(Komentarz do kodeksu cywilnego, księga pierwsza – część ogólna, pod ref. S. Dmowskiego i S. Rudnickiego, Warszawa 2005, s. 196). Dlatego w świetle kryterium przeznaczenia, pawilony usługowo –handlowe, nawet o konstrukcji blaszanej, należy uznać za trwale z gruntem związane.

Zgodnie z art. 85 u.k.w.h. wszelkie części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Także rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną (art. 86 u.k.w.h.). Istnie więc możliwość odłączenia części składowych lub przynależności i wyłączenia ich spod zakresu hipoteki. Jest to jednak możliwe tylko do czasu zajęcia nieruchomości, które to następuje z chwilą wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Od tego momentu bowiem wierzyciel będzie mógł sprzeciwić się usunięciu jej części składowych lub przynależności, jeżeli właściciel narusza przez to zasady prawidłowej gospodarki.

W świetle tych reguł należy stwierdzić, że oczywistym jest, że użytkownik wieczysty nie jest w żaden sposób ograniczony w prawie dokonywania nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem użytkowania wieczystego. Musi się jednak za każdym razem liczyć z tym, że wszelkie budynki i inne urządzenia będą podlegały zajęciu w przypadku wszczęcia egzekucji, jako prawa związane z użytkowaniem wieczystym. Zajęciu będą polegały również przynależności, które pozostają na danej nieruchomości.

Problemu nie rozwiązuje również oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę, gdyż co do zasady hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy. Jednakże właściciel może pobierać czynsz do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego. W razie dokonania tego zajęcia zapłata czynszu dokonana z góry więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu, nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego, chyba że została ujawniona w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki. Regułę tą stosuje się odpowiednio do rozporządzenia roszczeniem o czynsz (art. 88 u.k.w.h.). Jeżeli dzierżawca lub najemca dokona nakładów na przedmiotową nieruchomość, będą one podlegały zajęciu na takich samych zasadach jak gdyby dokonał ich użytkownik wieczysty. Nie może zasłaniać się brakiem wiedzy co do nieistnienia zabezpieczenia w postaci hipoteki. Wynika to z zasady jawności ksiąg wieczystych, która oznacza, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Ponadto przez dokonanie nakładów w postaci wybudowania budynku na nieruchomości dzierżawca lub najemca nie nabywa do niej prawa własności, w szczególności dla tego, że stają się one częścią składową przedmiotu dzierżawy lub najmu. Strony mogą w umowie co najwyżej uregulować sposób rozliczenia nakładów w przypadku wygaśnięcia umowy.

Reasumując, każdy wierzyciel hipoteczny do czasu wygaśnięcia hipoteki będzie mógł zaspokoić się z przedmiotu hipoteki, z uwzględnieniem jej części składowych lub przynależności. Świadczy to dużym rygoryzmie odpowiedzialności dłużnika hipotecznego oraz atrakcyjności takiego zabezpieczenia dla wierzyciela. Przedawnienie wierzytelności głównej, która podlegała zabezpieczeniu nie powoduje niemożności dochodzenia wierzytelności hipotecznej. Ma to zastosowanie w odniesieniu do wszystkich wierzycieli hipotecznych.

Kraków, 28.02.2009 r.


Autorem artykułu jest:

Adwokat - Lesław Świstuń

EMAIL:leslaw.swistun@gsw.com.pl




Podobne Artykuły



Konsultacje on-line

Jeżeli powyższa porada nie wyczerpała interesującego Państwa tematu proszę zadać pytanie prawnikowi specjalizującemu się w danej dziedzinie




Komentarze

Dodaj komentarz:

Imię/email:

Komentarz:


 



Strona główna  |   Aktualności  |   Kancelaria  |   Oferta  |   Zespół  |   Klienci  |   Publikacje  |   Kariera  |   Pro Bono  |   Blogi  |   Kontakt

Siedziba: Plac Szczepański 8 | 31-011 Kraków | tel. +48 12 422 44 59 | fax. +48 12 422 49 39
Biuro: Ul. Pługa 1/2 | 02-047 Warszawa | tel. +48 22 114 33 62 | tel./fax. +48 22 251 89 45