Wersja polska | English version | Deutsche version
X Zamknij
Ta witryna używa plików cookies, aby ułatwić użytkownikom korzystanie z tego serwisu oraz do celów statystycznych. Brak zmiany ustawień przeglądarki w zakresie użycia plików cookie, oznacza zgodę na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia. Każdy ma możliwość samodzielnego zarządzania cookies, poprzez zmianę ustawień przeglądarki.
  • Zaufaj przewodnikom

  • Wytyczamy nowe szlaki

  • Podejmujemy wyzwania

  • Wspólnymi siłami

  • Zaufaj przewodnikom

  • Wytyczamy nowe szlaki

  • Podejmujemy wyzwania

  • Wspólnymi siłami

Przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu a bycie członkiem wspólnoty

Czy prawomocny wyrok sądu zobowiązujący dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na stronę uprawnia tę stronę do bycia członkiem wspólnoty?

Zgodnie Z art. 7 ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. W przypadku ustanowienia odrębnej własności w drodze umowy, powinna ona być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Nadto do powstania odrębnej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie zaś z art. 9 ustawy o własności lokali, odrębna własność lokali może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy- odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.

W omawianym przypadku mamy do czynienia z taką sytuacją, kiedy to została zawarta tzw. umowa deweloperska (realizatorska). Określa ona trzy podstawowe elementy: budowę, wyodrębnienie własności i przeniesienie jej na nabywcę. Jednocześnie umowa deweloperska rodzi po stronie dewelopera zobowiązanie, że po wybudowaniu budynku ustanowi on odrębną własność i przeniesie ją na nabywcę. Wykonaniem tego zobowiązania jest natomiast zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, w której deweloper ustawania odrębną własność lokalu i przenosi ją na drugą stronę umowy.

W istocie też z chwilą wybudowania budynku nabywcy przysługuje roszczenie o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu. Jeżeli więc deweloper uchyla się od złożenia stosownego oświadczenia woli, druga strona może w oparciu o art. 64 k.c. wnieść do sądu powództwo o nakazanie złożenia oświadczenia woli o określonej treści. Wówczas prawomocne orzeczenie sądu stwierdzający obowiązek danej osoby zastępuje
to oświadczenie.

Jak już wspomniano, samo zawarcie umowy nie powoduje jednak jeszcze powstania prawa odrębnej własności lokalu. Koniecznym do tego jest jeszcze dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Do odpowiedzi na zadane pytania koniecznym jest więc ustalenie skutków jakie wywołuje wpis odrębnej własności do księgi wieczystej. Z brzmienia art. 7 ust 2 u.w.l. wynika zaś jednoznacznie że wpis ten ma charakter konstytutywny, a więc jest konieczny do powstania tego prawa. Taki wpis do księgi wieczystej ma zawsze charakter prawnokształtujący. Skoro bowiem dany przepis uzależnia powstanie prawa od wpisu w księdze wieczystej, czyni wpis przesłanką jego powstania, to nabycie prawa powstaje z chwilą wpisu. Sytuację tę ujmuje się często w ten sposób, że przed dokonaniem wpisu osobie, na której rzecz wpis ma nastąpić, przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowieniu prawa z wyjątkiem samego prawa.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dopiero z momentem wpisu do księgi wieczystej strona nabywa prawo odrębnej własności lokalu, a co za tym idzie, nabywa wszelkie prawa i obowiązki z tego wynikające. Z tym momentem strona staja się również członkami wspólnoty.

Należy jednak jeszcze rozważyć zagadnienie, kiedy powstaje skutek takiego konstytutywnego wpisu. Zdarzają się bowiem wypadki, kiedy od chwili złożenia wniosku o wpis do jego dokonania upływa nieraz kilka miesięcy, podczas których dla wnioskującego istnieje swoisty stan zawieszenia.

Dla rozstrzygnięcia tego zagadnienia koniecznym jest sięgnięcie do przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie zaś z art. 29 tej ustawy wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Wykładnia językowa tego przepisu wskazuje na to, że wynikający z niego skutek wsteczny zdaje się występować niezależnie od charakteru dokonywanego wpisu. W konsekwencji należałoby stwierdzić, że skutek konstytutywny wniosku o wpis prawa następuje z chwilą jego złożenia, a nie z chwilą jego rzeczywistego dokonania w księdze wieczystej. Stanowisko w tej sprawie nie jest jednak jednolite . Dla przykładu z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 1981 r. (sygn. akt III CRN 283/80) wynika, że w sytuacji, kiedy gdy wpis dotyczący wyodrębnionego lokalu został dokonany w księdze wieczystej, ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w dniu złożenia wniosku o założenie dla niego księgi wieczystej. Podobne stanowisko w stosunku do prawa użytkowania wieczystego zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r. (sygn. akt III CZP 29/02), w którym stwierdzono, że wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystego ma moc wsteczną (na marginesie należy nadmienić, że ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 27 przewiduje, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga, wpisu w księdze wieczystej).

Przeciwne stanowisko wynika natomiast z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 1995 r. (sygn. akt III CZP 149/94), w którym stwierdzono, że dopiero prawomocny wpis wywołuje skutek konstytutywny, którego wyrazem jest przeniesienie użytkowania wieczystego. Wniosek taki Sąd najwyższy wysunął na podstawie art. 521 k.p.c. , z którego wynika, że postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty stają się skuteczne po uprawomocnieniu. Postępowanie wieczystoksięgowe nie zawiera zaś w tej kwestii odmiennej regulacji. Zaś w postanowieniu z postanowieniu z dnia 13 grudnia 2001 (sygn. akt CKN 369/01) Sąd Najwyższy stwierdził, że przewidziana w art. 29 u.k.w.h. instytucja mocy wstecznej wpisu powoduje to, że wpis wywiera skutek prawny, w postaci powstania określonego prawa dopiero z dniem dokonania wpisu.

Stanowisko niejako pośrednie prezentuje natomiast postanowienie SN z dnia 14 lutego 2003 r. (sygn. akt IV CKN 1770/00 ), zgodnie z którym przepisy prawa materialnego mogą przewidywać wpis do księgi wieczystej jako przesłankę powstania określonego prawa. Zasada mocy wstecznej wpisu wyrażona w art. 29 u.k.w.h. oznacza, że skutki prawne prawa powstałego w dacie wpisu aktualizują się od dnia złożenia wniosku o dokonania wpisu, jak to się dzieje np. przy określeniu pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych. Natomiast zasada mocy wstecznej wpisu nie określa daty powstania prawa, gdyż została ona określona w przepisach prawa materialnego datą dokonana wpisu”.

Z powyższego wynika więc, że linia orzecznicza nie jest w tej kwestii jednolita, jednak wydaje się, że ostatnie z przytoczonych orzeczeń zawiera stanowisko najsłuszniejsze.
W konsekwencji odnosząc je do rozpatrywanego przypadku należy stwierdzić, że momentem powstania prawa odrębnej własności lokalu jest chwila wpisu do księgi wieczystej, gdyż tak wynika z przepisów prawa materialnego – a wiec z brzmienia art. 7 ust. 2 u.w.l. Natomiast jeśli chodzi o skutki powstania tego prawa, to zgodnie z zasadą mocy wstecznej wpisów do księgi wieczystej, należy je rozważać dopiero od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Wydaje się, że w świetle takiej wykładni należy również odczytywać postanowienie Sądu Apelacyjnego z dnia 2 października 2007 r. (I ACa 756/2007), zgodnie z którym, z uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej można korzystać jeszcze przed wpisem do księgi wieczystej prawa odrębnej własności lokalu. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny potwierdził, że bez wpisu do księgi wieczystej nabywca lokalu nie jest jeszcze właścicielem, jednak mimo to może korzystać z praw we wspólnocie mieszkaniowej. Okres od dnia zawarcia aktu notarialnego i złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej do dnia dokonania takiego wpisu jest okresem pewnego zawieszenia, w czasie którego nabywcy mogą korzystać z uprawnień członka wspólnoty z tym, że czynności takich członków (np. głosowanie przy podejmowaniu uchwał) są traktowane jako ważne (od dnia ich podjęcia), pod warunkiem że nabywca zostanie wpisany do księgi jako właściciel. Zatem nabywca, mimo że nie jest jeszcze właścicielem mieszkania, może brać udział w obradach wspólnoty i głosować jak właściciel.

Taka wykładnia przepisów ustawy o własności lokali argumentowana była przedłużającym się wielokrotnie okresem od złożenia wniosku do chwili wpisu prawa w w księdze wieczystej. Pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 2 października 2007 r. może zapoczątkować nowy nurt w linii orzeczniczej sądów, lecz należy pamiętać, że nie ma on mocy wiążącej inne sądy.

Nie znajduje natomiast uzasadnienia w przepisach prawa stanowisko przyznające uprawnienia właścicieli także w okresie od podpisania umowy do momentu złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Wydaje się, że z analogiczną sytuacją mamy do czynienia jeśli chodzi o opłaty eksploatacyjne. Mianowicie art. 13 u.w.l. nakłada obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną na właścicieli lokali. Przepis ten dotyczy więc tylko osób którym przysługuje już prawo odrębnej własności lokalu. Orzecznictwo nie wypowiadało się co do istnienia tego obowiązku przed powstaniem tego prawa, a więc przed wpisaniem go do księgi wieczystej. Przytoczyć można jedynie orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2005r. sygn. akt I CK 512/04, dotyczące prawa użytkowania wieczystego, w którym Sąd stwierdził, że prawo to powstaje dopiero po dokonaniu tego wpisu, dlatego dopiero od tego momentu można żądać opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Wydaje się jednak, że obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych i uczestniczenia w kosztach zarządu wynikający z ustawy o własności lokali powstaje już od chwili złożenia wniosku o wpis prawa odrębnej własności lokalu, w myśl wspomnianej już zasady mocy wstecznej wpisu. Należy jednak zaznaczyć, że jeżeli lokal ten jest już faktycznie użytkowany, to obowiązek taki można wyprowadzić z przepisów ogólnych prawa cywilnego. W takiej sytuacji nie będzie możliwe zasłania się okolicznością, iż odrębna własność do danego lokalu jeszcze nie powstała.

Kraków, 18.02.2009 r.


Autorem artykułu jest:

Adwokat - Lesław Świstuń

EMAIL:leslaw.swistun@gsw.com.pl




Podobne Artykuły



Konsultacje on-line

Jeżeli powyższa porada nie wyczerpała interesującego Państwa tematu proszę zadać pytanie prawnikowi specjalizującemu się w danej dziedzinie




Komentarze

Dodaj komentarz:

Imię/email:

Komentarz:


 



Strona główna  |   Aktualności  |   Kancelaria  |   Oferta  |   Zespół  |   Klienci  |   Publikacje  |   Kariera  |   Pro Bono  |   Blogi  |   Kontakt

Siedziba: Plac Szczepański 8 | 31-011 Kraków | tel. +48 12 422 44 59 | fax. +48 12 422 49 39
Biuro: Ul. Pługa 1/2 | 02-047 Warszawa | tel. +48 22 114 33 62 | tel./fax. +48 22 251 89 45